В апреле текущего года Департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области в Арбитражный суд Новосибирской области было подано исковое заявление к ООО «Искра» (пос. Искра, Черепановский район) о взыскании 2150429 руб. 19 коп. В этой цифре задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка составляет 1334679 руб. 87 коп., пени – 815749 руб. 32 коп.

ООО «Искра» - сельхозтоваропроизводитель, занимающийся растениеводством. Поэтому сумма, которую требует от него ДИЗО более, чем серьезна. О том, как образовалась задолженность, мы попросили рассказать официального представителя ООО «Искра», адвоката Анастасию Уюсову.

- Сумма основного долга сформировалась в 2015 году, в результате неожиданного, резкого и, на наш взгляд, совершенно необоснованного роста арендных платежей с 34 тыс. рублей в месяц до 636 тыс. Почти в 20 раз, если быть точным в 18,4 раза. В результате расходы на аренду выросли с полмиллиона рублей в год до семи миллионов. То, что это этот рост был явно не обоснован, доказывает хотя бы то, что через три месяца сумма аренды была уменьшена до 95 тыс. рублей в месяц. Мы рассчитывали, так как предыдущее решение о 20-кратном росте отменено, то будет сделан перерасчет хотя бы на 95 тыс., но нет. Долг остался в прежнем объеме. 1 млн 900 тыс. рублей, плюс неустойка 245 тыс.

Такую сумму задолженности обычному сельхозтоваропроизводителю в принципе трудно погасить. Здесь же надо учитывать, что скачок произошел во втором квартале года, во время посевной, когда доходов у предприятия нет, а есть одни расходы. Неожиданный скачок само собой невозможно было запланировать в бюджете предприятия на 2015 год, та как план верстался исходя из 34 тысяч. То есть вполне очевидно, что во втором квартале долг никак не мог быть погашен. Разве что только методом ликвидации хозяйства и распродажи его активов.

Выплачивать такие суммы сельхозпредприятие способно только после уборочной. Это единственный доходный период. При этом «Искра» все равно не могла отправлять на гашение задолженности всю прибыль. Ведь кроме этого необходимо еще поддерживать жизнедеятельность предприятия, в том числе и для того, чтобы платить долги. Тем не менее, если посмотреть на поступление платежей от ответчика в соответствии с графиком истца платежи отправлялись ежемесячно. И суммы этих платежей превышали требуемые и гасили постепенно основной долг. То есть «Иска» добросовестно и по мере возможностей пыталась долг погасить. Только за август-сентябрь этого года мы погасили около 500 тыс. рублей, и на сегодняшний день остался только долг за 2017 год. С продаж нынешнего урожая задолженность можно будет погасить до конца.

Что я хочу сказать. Длительный период нарушения обязательства связан не с тем, что арендатор не вносил платежи, а с тем, что в 2015 году образовалась (не по его вине арендатора) «денежная яма», которая не могла быть закрыта за короткий период времени. Обязательства по аренде исполнялись регулярно, это видно из графика истца, хотя они, конечно, и не могли перекрыть долг. Должно ли такое исполнение обязательств повлечь ответственность, приравненную к неисполнению обязательств по оплате в принципе? Поэтому мы и считаем, что размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательства.

- То есть сам долг, который образовался по вашим словам, из-за совершенно необоснованного роста арендных платежей, вы не оспариваете, вы оспариваете только пени?

- Да. Пени оставляют 0,1 процента в день, 36 процентов в год. Долг – 1 млн 300, пеня – 800 тыс. Это фактически соизмеримые цифры. Даже при возврате одного только долга бюджет получает сверхзапланированный доход. Теперь же речь идет о еще одном сверхдоходе – неустойке за просрочку платежей.

ДИЗО не является коммерческой структурой, банком, он является представителем государственной власти. Власти, которая по идее должна поддерживать социально значимые сельскохозяйственные производства. Неужели резкое увеличение арендных платежей и истребование процентов, значительно превышающих банковские проценты по кредитам, является способом формирования бюджета и направлено на исполнение основных функций департамента?

Даже если принимать во внимание необходимость исполнения бюджетных планов, нужно учесть следующее. Очень сомнительно, что скачок 2015 года, сформировавший задолженность, мог быть запланирован в бюджете на 2015 год, так как в декабре 2014-го арендная плата была индексирован по привычным договорным условиям. Скорее всего, именно эти платежи и были учтены в бюджете-2015. А уже по результатам вынесенного решения 2015-го о взыскании старой задолженности в бюджет внесены поправки. Таким образом, ни о каких планируемых бюджетных доходах нет и речи. Истцом в суде не было представлено доказательств о том, что в бюджете заложен был скачок арендной платы сначала в 20 раз, а потом уменьшение аренды в семь раз.

- А кстати, вот это почти 20-кратное повышение арендной платы как-то обосновывалось?

- Нам сказали, что расчет арендной платы был поставлен в зависимость от рыночной стоимости земельного участка. Когда мы начали оспаривать эти цифры, выяснилось, что непосредственно в Черепановский район оценщики даже не выезжали. Им хватило информационных источников. Они увидели на сайте « НГС» объявление: «Продам земельный участок под строительство коттеджного поселка». Во-первых, «продам», это еще не значит, что кто-то купил. А во-вторых, почему для применения сравнительного способа оценки были использованы земли, которые призваны извлекать максимальную прибыль? То есть земли, на которых будет строиться дорогая элитная недвижимость. Тем не менее, ДИЗО, принял этот отчет.

- А 95 тыс. рублей в месяц вас устраивает?

- Ну как устраивает. Это для нас тоже достаточно напряженно. Вообще, я как юрист считаю, увеличивая арендую плату что в 20 раз, что в три раза, областная власть нарушает федеральное законодательство, конкретно 582-е постановление правительство РФ. А именно принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок. А также принцип предсказуемости расчета размера арендной платы. Принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев. Принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности. Принцип запрета необоснованных предпочтений. Да, размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, а не три раза в год, как у нас. Почему бы нашему региональному законодателю, Заксобранию, не присмотреться к этому внимательно и все противоречия с федеральными законодательными актами устранить.

Посмотрим что у нас хотя бы с точки зрения предпочтений. Мы платим 1200 рублей за га, потому что работаем на землях принадлежащих Новосибирской области, а буквально рядом с нами земли, которые принадлежат Черепановскому району. Они от наших по плодородности, обустроенности ничем не отличаются, но за них люди платят по 300 рублей за га.

Далее, у нас в аренде 5600 га, из которых пашни 4600 га, что и прописано в договоре. Еще 200 га мы дополнительно распахали. Получается 4800. Остальное – это не земли сельхозназначения. Это леса, железная дорога, трасса федерального значения, озера, детский лагерь, выработанный карьер кирпичного завода, который не распашешь, кладбище.

Мы настоятельно просили департамент выделить границы нашей земли, но нам отвечали, что денег в бюджете на это нет. Самим же заниматься этой работой, платить из своего кармана геодезистам не особо хотелось. Мы же не собственники, да и 34 тыс. в месяц были вполне приемлемой суммой. Но вот когда стало 95 тыс., пришлось в геодезию вложится.

Когда эта работа была сделана, выяснились удивительные вещи. Оказалось помимо того, что мы платим за участок целиком, в ДИЗО параллельно с нами платит лесничество за лестной участок. И железная дорога за полосу отчуждения тоже платит в федеральное агентство по управлению имуществом. Мы собрали все эти сведения и вместе с нашей геодезией пришли в департамент к г-ну Шилохвостову. Сказали: «Заберите у нас 800 га и возместите, пожалуйста, то, что мы вам переплатили». В ДИЗО у всех округлились глаза, мол, не может быть. Документы, тем не менее, взяли. Было это в ноябре 2016-го.

Ну а дальше началась классическая бюрократическая волокита. Ответ нам должны были дать в течение 30 дней, прошло два месяц. И надо же в январе 2017-го изменилась законодательство, изменились требования к оформлению кадастрового дела. Ничего особенного, формы поменяли, названия некоторых колонок, однако задним числом нам отказывают в принятии наших документов по изменения границ земельного участка в связи с тем, что предоставленная нами документация не соответствует действующему законодательству.

Хорошо, говорим, мы переделаем. Нам отвечают: «Не надо, мы сами закажем кадастровые работы. Мы государственный орган и должны действовать по 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Будем искать подрядчика путем проведения открытого конкурса». То есть раньше денег не было, а тут нашлись.

Прошел еще месяц, мы пожаловались полпреду президента по СФО. Дело оказалась на личном контроле у федерального инспектора Ильи Анатольевича Чернышева. В феврале руководитель департамента имущества лично его заверил, что торги вот-вот будут запущены. Прошел февраль, март, апрель, май, июнь. Мы звоним в департамент, федеральный инспектор звонит. Торги все откладываются и откладываются. По тем или иным причинам. То техзадание не подготовлено, то кто-то в отпуске, то кто-то неправильно что-то посчитал и теперь все пересчитывается. И вот в конце июля заявка на сайте госторгов появляется.

Вообще к самим торгам, у меня масса вопросов. Мы фактически за ту же самую работу заплатили 200 тыс. с небольшим. Торги были заявлены на миллион с лишним. Организация-победитель выиграла их за 370 тыс. рублей. То есть падение цены составило более 60 процентов. Это уже даже не демпинг. Вопрос, а какие работы тогда входили в эти более чем 60 процентов.

Мы договаривались с ДИЗО, что геодезию исполнитель проведет в теплый сезон. На дворе середина сентября, никого нет. Я увиделась с исполнителем и услышала ответ: «Не переживайте, до снега мы выйдем». Ну что тут сказать? Скорее сообщите нам, когда будет снег, нам тоже это надо знать, мы должны урожай успеть собрать. Сельхозпроизводители такими прогнозами не владеют, а у ДИЗО и его исполнителя они оказывается есть.

- В Новосибирске я знаю вы арбитраж проиграли.

- Да. Чем руководствовался судья? Тем, что стороны сами установили такой размер ответственности, подписав договор. Но извините, о какой свободе договора мы говорим. Наше дело рассматривается не в гражданско-правовой коллегии, а административной коллегии арбитражного суда. ДИЗО - императивный участник и именно он императивно устанавливает правил игры, прописывает условия договора. Вторая сторона, арендатор - это простое юридическое лицо, которое по определению своих условий диктовать государственному органу не может. Оно может только либо взять землю в аренду, либо ее не взять. А как ее не взять, когда в нее вложено столько лет и столько миллионов? А как ее не взять, если за нами стоят 180 семей, жителей поселка Искра. Что приехать им и сказать, что мы от земли отказались, все вы теперь без работы? Да и кроме обеспечения людей работой на нас лежит ответственность по поддержке инфраструктуры. Дороги кто-то должен чистить. Школам кто-то должен помогать, за чистотой, экологией вокруг Искры, тоже кроме нас некому следить и т. д.

Мы проиграли арбитраж не только в Новосибирске, уже и в Томске проиграли. Позиция судей : такой размер ответственности не является кабальным . И не имеет значения каким образом долг сформировался ,действительным отсутствием платежей , либо реальной невозможностью выплатить "навязанную" сумму задолженности. Но останавливаться не будем. Желание у нас одно, побыстрее выплатить долг, выкупить нашу землю, чтобы больше не иметь никаких дел с таким непредсказуемым арендодателем, как Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области.