Прошло уже десять лет, а люди все еще не могут привыкнуть к тому, что нужно следить за состоянием дома и самим проводить капитальный ремонт, не надеясь на государство этому. Живут по-старинке, уверенные, что общедомовые затраты — забота государства или управляющей компании.

Совсем скоро начнет действовать новый федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ». Директор ООО УК «ДОСТ-Н» Группы компаний F1 Павел Гольденфанг рассказывает, какие принципиальные отличия сулит нам новый закон.

ГДЕ ФОРМИРОВАТЬ ФОНД

С этого года вся Россия начнет работать по новому закону. Позади целый год подготовительной работы, когда субъекты федерации создавали свои нормативно-правовые документы, регулирующие его исполнение.

В Новосибирской области, к примеру, в июле 2013 года был принят 360 закон по НСО. Там оговаривается создание регионального оператора, а также адресной программы капитального ремонта, в которую уже в порядке очереди внесены все многоквартирные дома, нуждающиеся в ремонте.

Собственникам осталось только определиться, каким образом им предстоит накапливать деньги на ремонт. Решение зависит от того, насколько активно они участвуют в жизни своего многоквартирного дома, от готовности нести расходы на обслуживание специального счета, а также от возможностей заниматься вопросами проведения капитального ремонта общего имущества.

Галина Хованская, глава комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ на Всероссийском совещании по вопросам применения законов о капитальном ремонте многоквартирных домов в Сибири и на Дальнем Востоке, которое прошло в Новосибирске 26-27 мая, высказала свое мнение касательно формирования фонда.

Она настояла на том, чтобы первоначально фигурировавший в законе принцип «общего котла» уравновесила альтернативная возможность создать специальный счет на отдельный дом.

С ее точки зрения, принцип «общего котла» хорошо работает в случае, если в доме живут пассивные люди, которые не стремятся улучшить состояние совместной собственности.

Напротив, активные жильцы, формирующие фонд капремонта на специальном счёте, имеют реальную возможность гибко подходить к планированию капитального ремонта.

Оценив фактическое состояние конструктивных элементов общего имущества и определив, нуждаются ли они в ремонте или замене, собственники в любое время могут по своей инициативе принять решение о капитальном ремонте. Нет никаких препятствий, чтобы провести ремонт раньше установленных региональной программой сроков.

В случае если собственники по каким-то причинам не написали заявление на создание специального счета дома, их взносы на капремонт будут аккумулироваться на счете регионального оператора. В этом случае последний обеспечивает проведение капитального ремонта в полном объеме и в установленные региональной адресной программой сроки.

В любом случае, какой бы способ формирования фонда собственники не выберут, они должны чётко понимать, что взносы платить обязаны.

Галина Хованская подвергла критике то обстоятельство, что список банков, ведущих обслуживание по специальному счету, ограничен списком из 14 позиций.

«Во-первых, это ликвидирует конкуренцию между банками, а во-вторых, выводит сумму фонда из зоны действия региональных банков. Федеральная антимонопольная служба подтверждает, что ограничение количества банков приводит к ухудшению условий кредитования.

К примеру, «щедрый» Сбербанк предлагает процентную ставку для вклада 0%. При сегодняшней инфляции 8,5% годовых, излишне будет говорить о том, куда денутся эти деньги через 15 лет. Эту ситуацию мы так просто не оставим, будем разбираться», — говорит глава Комитета по жилищной политике.

ВСЁ И СРАЗУ

Другой вопрос, что дома вносились в адресную программу без учета их сегодняшнего состояния. Никаких экспертиз не проводилось. Просто в специально созданную компьютерную программу внесли без разбора всю информацию по имеющимся в области строениям.

Вместе оказались и дома постройки начала прошлого века и новостройки. Программу составляли на основании технических характеристик, которые есть в техпаспорте, которые составляли еще в СССР. Поэтому она не соответствует действительности. Ее нужно актуализировать на основании экспертиз.

Опять же по 185 ФЗ уже проводились капитальные ремонты, однако информация об этом не отражена в настоящей программе. Стоимость экспертиз, а также изготовления свежего паспорта БТИ имеет право оплачивать региональный оператор из общего фонда, либо со спец-счета дома.

ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ «АКТИВИСТОВ» И ПРОБЛЕМА ЛИЦЕНЗИРОВАНИЯ

Павел Гольденфанг считает, что было бы проще, если УК также могла открывать спец-счет, как и ТСЖ. Проблема в том, что доверия к управляющим компаниям у современного правительства гораздо меньше, чем к ТСЖ.

— Мы оказались в ущербном положении. Хотя, по сути, ТСЖ — это один человек-активист, чаще всего он сам принимает все решения. Те же 56 тысяч рублей, которые в месяц собираются со среднего пятиэтажного дома на капремонт, фактически оказываются в его единоличном владении, без какого-либо контроля за их расходованием.

Несколько лет эта сумма может накапливаться, а потом наш «активист» просто обнулит все счета и исчезнет с деньгами жильцов. В УК же такой ситуации не может быть по определению. Нашу работу контролируют многие государственные структуры. Опять же в Новосибирске я не знаю никого из наших руководителей, на кого бы было заведено серьезное уголовное дело, но в ТСЖ эта ситуация возникает сплошь и рядом.

Хочу напомнить о другом изменении в сфере ЖКХ — о лицензировании деятельности УК. Эта идея кажется мне весьма своевременной, однако пока закон еще очень сырой.

К примеру, выполнить все предъявляемые к УК требования вообще не представляется возможным.

Напомню, что лицензироваться будет не вся УК, а каждый дом отдельно со всей вытекающей из этого бумажной волокитой и возможной коррупцией. Лишить лицензии, если мне не изменяет память, могут уже за одно невыполненное предписание.

Удовлетворение некоторых предписаний для УК не является физически возможным. Достаточно вспомнить о проблеме подачи горячей воды в дома новосибирцев. От жильцов поступают жалобы на нас. Но вопрос с горячим водоснабжением далеко не так прост.

С одной стороны, это в компетенции теплоснабжающих организаций, а ответственность УК начинается с вентиля на теплоузле.

С другой — низкотемпературная вода течет в наших трубах из-за плохой циркуляции, старого оборудования, замена которого в каждом доме стоит очень больших средств, которые не могут сиюминутно возникнуть на счетах УК.

ОБЩЕЕ — ЗНАЧИТ МОЁ

Павел Гольденфанг считает, что надо немного подождать. Посмотреть, как будет работать новая инициатива. Сейчас государство недвусмысленно даёт нам понять, что ремонтировать свою недвижимость каждый должен самостоятельно.

Того государственного фонда, который был в СССР, больше уже не будет. Сложно будет объяснить это пожилым людям, которые могут и не увидеть того ремонта, на который они сейчас собирают деньги.

Если же говорить о рынке жилья в целом, то можно ожидать крупной переоценки стоимости жилья, но, на мой взгляд, это произойдет не скоро.

— В сфере ЖКХ в России сложилась уникальная ситуация с огромным количеством собственников жилья. В одном доме может проживать более тысячи человек. Хорошо, если все они уже привыкли относиться с уважением к общей собственности: не мусорят, не портят ремонт на лестничных площадках. В таких домах и жить приятно.

Но стоит только одному начать безобразничать — другие тоже отпускают тормоза. Как говорил классик, «разруха не в клозетах, а в головах».

Вот недавно была ситуация в одном из пятиэтажных домов, где живет, в основном, молодежь, арендаторы. Когда сошел снег, мы вывезли с его территории целый КаМАЗ пустых бутылок — они накопились за прошедшую зиму. Излишне, наверное, будет говорить, что на субботнике мы этой развеселой молодежи не видели.

Так что прежде чем критиковать работу управляющей компании, надо сначала оценить себя как собственника жилья: хотя бы раз сходить на собрание жильцов, принять хоть какое-то участие в жизни дома.

Результат работы УК достигается из множества параметров, многое зависит от коллектива, выбора подрядчиков, гибкости в принятии решений. Проверенные сотрудники, отсутствие текучки, некая семейственность — все это есть у нас, все это должно быть в каждой достойной управляющей компании.

ТАКИЕ РАЗНЫЕ БЛИЗНЕЦЫ

Хорошо, когда жильцы дома сознательные и понимают, что нужно заботиться о том месте, где живут. Однако если в доме идет бесконечная война за модель управления, там вообще ничего не делается. Найти общий язык с управляющей компанией, наладить с ней диалог — это залог успешного сотрудничества и оперативного решения проблем.

Павел Гольденфанг приводит пример парадоксальной ситуации:

— На одной из центральных улиц города на одной площадке стоят два дома, связанные между собой всеми коммуникациями: теплоносителями, водой. В общем, дома должны решать свои проблемы в тандеме.

В одном из этих домов сумели договориться между собой и начали диалог от имени старшего по дому, а в другом жильцы оказались не способны услышать друг друга, поэтому, как говориться, «воз и ныне там».

Формально дом находится в нашем ведении, но из-за разразившихся «коммунальных войн» люди не могут определиться, к какой компании примкнуть, я оказался связан по рукам и ногам.

Напротив, дом-близнец, где идет постоянный диалог с управляющей компанией уже смотрит на мир новехонькими пластиковыми окнами в подъездах. Летом этого года мы запланировали ремонт подъездов.

Благодаря взаимному уважительному отношению вопросы решаются быстро, и планы реализуются в кратчайшие сроки.