— Константин Вениаминович, если судить по тому, что в первом полугодии 2015 года сдано жилья на 40% больше, чем за этот период прошлого года, то кризис новосибирских строителей не коснулся. Чем объясняется этот успех?

— У нас последние лет десять всегда было много задельных объектов, это и даёт ресурс: то, что не сдали в прошлом году, — ввели в нынешнем. Например, в 2014 году одному из крупных новосибирских застройщиков компании «Дискус Плюс» не удалось ввести ни одного дома, и все прошлогодние планы были реализованы в первом квартале 2015-го. И у других компаний много объектов перешло на 1 квартал нынешнего года, хотя, в принципе, всё это могли сдать в прошлом году.

— Значит, прошлый год можно назвать удачным?

— По объёму ввода жилья — да. И ещё — у строительной отрасли большая инерция, несмотря на трудности, производственный процесс продолжается.

Благодаря тому, что у нас большое количество застройщиков, причем разного калибра, в регионе ситуация в отрасли лучше, чем у многих соседних регионов.

И процесс снижения объёмов идет более плавно. Правда, большой объём строительства и неразборчивость в застройщиках приводят и к издержкам, в частности, к росту числа обманутых дольщиков.

— Часто говорят об отставании социальной инфраструктуры от потребностей жителей, особенно в новых микрорайонах. Кризис осложнит ситуацию?

— Организация строительства инфраструктуры всегда была задачей муниципалитетов. Практически все строящиеся микрорайоны, за редким исключением, имеют очень слабую обеспеченность социальной инфраструктурой. Отставание минимум на пять лет, а в среднем на 7-10.

Застройка микрорайонов должна быть комплексной, но этого не происходит.

Сейчас строят детсады, и эта программа даёт свои плоды, но будет не хватать школ. А кроме этого, нужны больницы, культурные и спортивные сооружения и т. д.

— Как это можно исправить?

— Есть два способа: либо тратить много муниципальных денег, либо менять подходы. Избытка денежных средств у нас нет, значит, нужно предоставлять преференции застройщикам, например, земельные участки со значительной скидкой, налоговые льготы в обмен на строительство объектов соцкультбыта. Это возможно немного сократит темпы жилищного строительства, но обеспечит комплексную застройку.

— Но ведь тогда муниципальный бюджет недополучит деньги?

— Зато получит новые объекты, новые рабочие места, с которых также пойдут налоги.

— Можно спрогнозировать, каким в отрасли будет результат всего 2015 года?

— Учитывая задел по жилищному строительству, результаты по вводу жилья будут неплохими. С другой стороны, не стоит забывать, что с 2013 года была замечена тенденция снижения объемов строительных работ — сначала небольшая, но в 2014 году снижение составило 6%, а за шесть месяцев 2015-го уже почти 33% относительно прошлого года.

Фото: © freeimages.com / igor hobotov

Ввод площадей идет за счёт инерции, за счёт завершения объектов, которые строились последние год-полтора. Но снижение объемов строительства говорит о том, что наша отрасль в кризисе, в серьезном кризисе, и это не отраслевая, а общая экономическая тенденция.

Это наглядно видно и по тому, как строительные организации, стройиндустрия сокращают персонал и внештатные строительные бригады, отправляют сотрудников в долгосрочные неоплачиваемые отпуска, сокращают рабочую неделю. Но надо отметить, что даже в таких условиях в начале текущего года застройщики получили для освоения довольно много площадок.

— Каким было максимальное падение объёмов производства в 2008 году?

— Для строителей пик наступил в 2009 году и был спад не менее 30%, зато оно было краткосрочным, уже в 2010 году произошел рост объёмов строительных работ.

— Это значит, что строители видят перспективу?

— Запас позволяет плавно выходить из кризиса, но если сравнивать нынешний кризис с прошлым 2008-2009 гг. — тот был краткосрочным, сейчас такая тенденция не просматривается.

Мы зашли в затяжной период стагнации, спада.

— Когда можно надеяться на перелом негативной тенденции?

— Раньше предприятия стройиндустрии летом работали в две смены, сейчас — в одну, а кто-то уже по пятницам не работает. Перспектив для роста до конца года не просматривается, хорошо, если он наметится в 2016 году.

— В Новосибирске строительные организации сокращаются, а что происходит в районах области?

— По районам ситуация хуже, там строителей уже почти не осталось. И речь не о девелоперах, а о реальных организациях, имевших свои производственные базы. А оставшиеся на грани выживания.

— Удешевление рубля является положительным фактором?

— Для строительного комплекса — нет, ведь его продукция не экспортная. Наоборот, многие материалы, оборудование — импортные, а значит, запчасти, обслуживание техники дорожают вместе с валютой.

— Основной драйвер строительства жилья — доступная ипотека, правительство сначала увеличило ключевую кредитную ставку, потом стало ее снижать. Как это отразилось на ипотеке?

— Напомню, что в конце прошлого года был ажиотажный спрос на ипотеку, необходимо время, чтобы спрос восстановился. Я, кстати, не думаю, что заключенные тогда сделки были выгодными покупками.

Сейчас по Новосибирску падение объёма ипотеки относительно периода прошлого года составляет не менее 20%.

Хотя сотрудники Росреестра говорят, что в последние месяцы есть тенденция роста. Думаю, сказалось то, что государство запустило программу субсидирования банков в части ипотечного кредитования. Но она, конечно, не может решить все проблемы.

— Сколько сейчас стоит ипотека?

— Немногие банки, попавшие в эту государственную программу, предоставляют ипотечные кредиты почти на условиях прошлого года, остальные предлагают высокие ставки — практически запретительные. Естественно, что банки, имеющие возможность предложить более дешевый кредит, ужесточили требования к заемщику. Всё это замедляет ипотеку, но это не значит, что она недоступна.

Если раньше говорили о субсидировании в РФ ипотеки на сумму 400 млрд рублей, то сейчас речь идет о 700 миллиардах, это значит, что желающим нужно попасть со своим кредитом в число этих 700 миллиардов.

— Цены на жильё снижаются или растут?

— Цены плавно снижаются, поскольку предложение не обеспечено платежеспособным спросом. А государство не в силах этот спрос поддержать.

— Строительная отрасль — это драйвер экономики, какие меры можно предпринять для её поддержки?

— Мы уже видели примеры, так в 2008 году в Новосибирской области был принят пакет действенных мер. Было решено субсидировать процентную ставку при покупке жилья всем желающим — без ограничения. Сейчас государство это делает узконаправленно, ограничивая размер кредита до 3 млн рублей, а жильё должно быть в новостройке. А тогда поддержка была для приобретателя, человека, а сейчас это, скорее, поддержка банковской структуры.

Кроме того, область выступала гарантом при предоставлении кредита строительным организациям. Поскольку здесь был строгий отбор, то бюджету не пришлось платить по этим обязательствам, но банки получили дополнительные гарантии возврата своих средств.

Ещё одной мерой стала выдача субсидий на строительство индивидуального жилья в районах области. 200 тысяч рублей выдавались как аванс и еще столько же по завершении строительства. Это потребовало, конечно, расходов, но люди смогли обзавестись жильём.

— Тогда была другая экономическая ситуация…

— Да, тогда был меньше дефицит бюджета, как, правда, и сам бюджет был меньше.

— В области запущена программа капитального ремонта, в её рамках за 25 лет должен быть отремонтирован весь жилой фонд. Эта программа может восполнить сокращение объемов строительно-монтажных работ?

— Восполнить сокращение — нет, не сможет, а поддержать отрасль — конечно.

Капитальный ремонт и новое строительство имеют свою специфику, далеко не все строительные организации готовы заниматься капитальным ремонтом.

Сегодня строительные организации проявили интерес к этому сектору, тем более что это не одноразовая акция, а долгосрочная программа. Но пока серьезного восприятия строителей в этой сфере нет. Мы проработали эту тему с департаментом ЖКХ, заместителем мэра по строительству. Пока впечатление печальное.

Этот рынок уже сложился ранее, и туда не спешат принимать новых участников. Хотя объёмы капремонта значительно возросли со времени реализации 185-го Федерального закона. Пока нет понимания, что именно строители — та сила, которая может обеспечить объёмы этой новой программы. А выполнять её придется и отвечать за реализацию как перед федеральным центром, так и перед жителями.

Из нашей Ассоциации порядка 25 компаний изъявили желание заниматься капремонтом, но уже половина, посмотрев на бюрократическую организацию дела, уже передумала: «Хлопот больше, чем возможности заработать».

— В чём там сложность?

— В первую очередь в непрозрачности. Например, одна компания зашла на объект, имея договор на аванс, но аванса не получила, уже заканчивает работу за счёт собственных средств, а денег всё нет.

Вторая сложность — это работа с населением, ведь при замене коммуникаций необходимо попасть в каждую квартиру, а это требует организационной работы. С другой стороны, собственники принимают участие в приемке работ, и тут могут возникнуть необоснованные претензии к подрядчикам.

Вот ещё момент: замена стояка ведётся за счёт программы, а присоединение прибора отопления — за счёт собственника. А если он не хочет платить? То есть очень много организационных моментов, где необходимо участие власти.

— Программа сформирована в прошлом году, но ясно, что она потребует корректировки, насколько она реалистична?

— Здесь, как в финансовой пирамиде,— кто первый примет участие, тот и выиграет, а что будет с последними через 10-20 лет — неизвестно. Но ведь собираемость средств по программе — порядка 70%, а это серьёзные деньги, их необходимо осваивать, делать работу хорошо и качественно.